Najmujesz lub podnajmujesz innej firmie swój lokal w ramach działalności gospodarczej i zastanawiasz się jaki zapłacisz podatek od wynajmu lokalu? Czy wiesz, jak i kiedy należy wystawić fakturę? Czy wiesz, kiedy powstaje obowiązek podatkowy w PIT i VAT? Zapraszam do lektury.
Podatek od wynajmu lokalu – Umowa
Najważniejsze są postanowienia zawarte w umowie. To w umowie ustalasz okresy rozliczeniowe i terminy zapłaty czynszu.
Zwykle okresem rozliczeniowym jest miesiąc kalendarzowy. A czynsz płacony jest raz w miesiącu, na ogół na początku miesiąca z góry.
Faktura
Kiedy powinieneś wystawić fakturę? To proste – przed terminem płatności. Zwykle jest wystawiana na początku miesiąca za dany miesiąc. Ale możesz ją wystawić dowolnie wcześnie, byle z treści wynikało, jakiego okresu dotyczy. Możesz więc wystawić faktury za cały rok w styczniu. Możesz, ale nie wystawiaj, bo Ci się to nie opłaca. A dlaczego? Zaraz wytłumaczę.
Wystawiasz fakturę na początku miesiąca. Wpisujesz datę wystawienia faktury i od razu taką samą datę sprzedaży (datę wykonania usługi)?
Źle. Datą wykonania usługi (datą sprzedaży) jest ostatni dzień okresu rozliczeniowego, czyli ostatni dzień miesiąca.
Podatek od wynajmu lokalu – Podatki
A pod jaką datą ująć taką fakturę w deklaracjach JPK i w podatkowej księdze przychodów i rozchodów?
Przepisy są jednoznaczne i stosunkowo proste – w dacie powstania obowiązku podatkowego. Czyli – w dacie wykonania usługi.
PIT
Dla podatku dochodowego będzie to ostatni dzień miesiąca.
VAT
Dla podatku VAT – dzień wystawienia faktury, jeśli została wystawiona zgodnie z przepisami (do terminu płatności). Jeśli faktura nie została wystawiona – obowiązek podatkowy VAT powstaje w terminie płatności.
Czyli podatek VAT jest należny w momencie wystawienia faktury. Nie ma znaczenia ani to, jakiego okresu faktura dotyczy ani to, kiedy została zapłacona. Dlatego nie warto śpieszyć się i wystawiać faktur z kilkumiesięcznym wyprzedzeniem. Z kolei w podatkowej księdze przychodów i rozchodów taką fakturę ujmiesz pod datą ostatniego dnia miesiąca.
Podatek od wynajmu lokalu – KPIR
A w której kolumnie?
Jeśli najem jest świadczony w ramach podstawowej działalności gospodarczej – w kolumnie 7. Jeśli jest to przychód dodatkowy, uzyskiwany obok działalności podstawowej – w kolumnie 8 (pozostałe przychody).
A co jeśli przedsiębiorca najmuje lokal na cele mieszkaniowe? Wtedy najem korzysta ze zwolnienia z VAT. I nie masz obowiązku dokumentowania go fakturą, ale możesz fakturę wystawić. Poza tym wszystkie zasady ewidencjonowania i terminy rozliczenia pozostają takie same, jak w przypadku lokali użytkowych.
„Najem to najem”
Potocznie wydaje się, że… „najem to najem”. Oddajesz komuś lokal i on tam mieszka. Dwa dni czy na dwa lata, nie ma znaczenia.
Ale zasady wystawiania faktur i rozliczania podatków w przypadku wynajmowania domu, mieszkania czy pokoju letnikom, turystom albo pracownikom w delegacji jest zupełnie inne.
Od usługi najmu na cele mieszkalne musisz odróżnić usługę krótkoterminowego zakwaterowania. W praktyce chodzi o to, że o ile najem mieszkania służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, o tyle zakwaterowanie jest związane z turystyką, wypoczynkiem, czy wyjazdami biznesowymi.
Najem mieszkania w związku z tym jest długoterminowy, liczy się w miesiącach i latach. Zakwaterowanie dotyczy zaś dni, ewentualnie tygodni.
Usługa zakwaterowania nie jest zwolniona z VAT, na ogół jest objęta stawką 8% VAT, a faktury wystawiamy na zasadach ogólnych, czyli tak, jak w przypadku każdej innej usługi. Musisz też pamiętać, że inaczej niż w przypadku najmu, w przypadku krótkotrwałego zakwaterowania zaliczka (zadatek) powoduje obowiązek w VAT.